Tahliye taahhüdü, kiraya verenin kiracıyı belirli şartlar altında tahliye edebilmesini sağlayan en önemli hukuki belgelerden biridir. Ancak her tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, Yargıtay uygulamasını ve tahliye sürecini sade bir dille ele alıyoruz.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verene kiracının tahliyesini talep etme imkanı tanıyan hukuki bir belgedir. Ancak tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen geçerlilik şartlarını taşıması gerekir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Şartlarda Geçerlidir?
A. TAHLİYE TAAHHÜDÜ YAZILI OLMALIDIR
Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması gerekliliği Türk Borçlar Kanunu'nda açıkça belirtilmiştir. Kanun koyucu sadece yazılı şekilden söz ettiği için taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması geçerliliği için yeterlidir. Başka bir deyişle, sadece kiracının imzasının esasen el yazısıyla olması aranır.
Yazılı şekil şartı bizzat kiracı tarafından yerine getirilmiş olmalıdır. Kiracı dışındaki kimselerin böyle bir taahhüdü imzalamış olması hukuki sonuç doğurmaz.
B. TAHLİYE TARİHİ BELİRTİLMİŞ OLMALIDIR
Türk Borçlar Kanunu'nda yazılı tahliye taahhüdünün belirli bir tarihi içermesi gerektiği öngörülmektedir. Mesela, 04.07.2027 tarihinde tahliyenin gerçekleşeceğinin taahhüt edilmesinde durum böyledir. Yine 'sözleşme tarihinden 12 ay sonra' veya '2027'deki Cumhuriyet Bayramı'nda' tahliyenin üstlenilmesi de yeterlidir.
Tahliye Tarihini Kim Yazmalıdır?
Tahliye tarihinin bizzat kiracı tarafından yazılmamış olması tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilememektedir.
C. KİRALANANIN TESLİM EDİLMESİNDEN SONRA DÜZENLENMİŞ OLMALIDIR
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiralananın teslim edilmiş olması şarttır. Şu halde, her şeyden önce kira sözleşmesinden önce verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdünün üstlenilmesi de hüküm ifade etmez.
Kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte henüz kiralanan kiracıya teslim edilmemişse, bu aşamada verilen tahliye taahhüdü de geçersizdir.
Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?
Tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi sırasında tahliye tarihinin boş bırakılması, uygulamada kiraya veren ile kiracı arasında en sık uyuşmazlığa konu olan hususlardan biridir. Özellikle kiraya verenler tarafından, kiracının imzasını taşıyan ancak tahliye tarihi doldurulmamış tahliye taahhütnamelerinin alınması uygulamada yaygın olarak görülmektedir. Bu durum sonradan tahliye tarihinin kiraya veren tarafından doldurulmasının hukuki sonuçları ve söz konusu taahhüdün geçerliliği konusunda çeşitli tereddütlere yol açmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. Maddesi uyarınca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi ve buna rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde, kiraya veren belirli süreler içerisinde tahliye talebinde bulunabilir. Ancak tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından yalnızca kiracının imzasının bulunması yeterli olmayıp belgenin hangi koşullarda düzenlendiği ve tahliye tarihinin sonradan doldurulmasının tarafların iradesine uygun olup olmadığı da önem taşımaktadır.
Yargıtay yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere, tahliye tarihinin kiracı tarafından yazılması zorunlu değildir. Kiracının, tahliye tarihinin sonradan doldurulması konusunda kiraya verene açık veya örtülü şekilde yetki verdiğinin ispatlanması halinde, sonradan doldurulan tarih tek başına tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz. Buna karşılık, tahliye tarihinin kiracının iradesi dışında veya verilen yetkinin kapsamı aşılacak şekilde doldurulduğunun ispat edilmesi durumunda, belgenin geçerliliği somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilecektir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Tahliye
Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiracı taahhütte yazılı tarihte kiralananı tahliye etmekle yükümlüdür. Buna aykırı olarak kiracı söz konusu tarihte kiralananı boşaltmazsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Böyle bir durumda, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde iki usulden birini izleyerek sona erdirebilir. Buna göre, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde ya icraya başvurabilir ya da dava açabilir.
İlk olarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibine başlanabilir. Bu durumda, icra dairesi tarafından taşınmazın on beş gün içinde tahliyesine ve teslimine ilişkin bir tahliye emri düzenlenir (İİK. m. 272) ve kiracıya tebliğ edilir.
Kiracı itirazı tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir. Söz konusu itiraz tahliye takibini durdurur (İİK. m. 274). Bunun üzerine, kiraya veren tarafından ya icra hukuk mahkemesinde itirazın tebliğinden itibaren 6 aylık süre içinde itirazın kaldırılması istenebilir (İİK. m. 275) ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık süre içinde itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir (İİK. m. 67).
Diğer taraftan, kiracı tarafından süresinde tahliye emrine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması (reddedilmesi) halinde ise kiralanan, zorla tahliye ve kiraya verene teslim edilir (İİK. m. 273/I). Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik için yeterli olmakla birlikte, taahhüdün şekli kiracı aleyhine yapılan icra takibinde kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde takip edilecek yol bakımından önem arz eder.
Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış ya da adi yazılı şekilde yapılmış tahliye taahhüdündeki imza inkâr edilmemiş ise, kiraya veren icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir (İİK. m. 275/II). Bununla beraber, kiracı adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılan icra takibinde itiraz yoluyla imza inkârında bulunmazsa, o, kiraya veren tarafından icra hukuk mahkemesinde açılacak davada imza inkârında bulunamaz (İİK. m. 63). Adi yazılı şekilde yapılan tahliye taahhüdündeki imzanın kiracı tarafından itiraz yoluyla açıkça inkâr edilmesi halinde ise, kiraya veren tarafından icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenemez (İİK. m. 275); sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davasının açılması gerekir.
Beyaza imza yoluyla alınan tahliye taahhüdünün kiraya veren tarafından sonradan doldurulmasına karşılık olarak, imza itirazına uygulamada sıklıkla kiracıların tahliyeyi geciktirmek ve zaman kazanmak adına başvurdukları görülmektedir.
İkinci olarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Eklenmelidir ki, Yargıtay’a göre, böyle bir durumda, kira sözleşmesinin sona erdirildiği tarihe kadar geçen sürede işleyen kira bedellerinden de kiracının sorumluluğu söz konusudur. Meselâ kiralanan anahtarların tevdi mahallinde olduğu kiraya verene bildirilene kadar geçen süredeki kira bedelinden de kiracı sorumludur.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Tahliye Taahhüdünün Noter Huzurunda Yapılması Şart mıdır?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu uyarınca tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması geçerliliği için yeterlidir; noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak noter onaylı veya düzenleme şeklinde yapılan taahhütler, kiracının imza inkârı durumunda kiraya verene ispat kolaylığı sağlaması bakımından daha güçlü bir delildir.
2. Kira Sözleşmesi ile Aynı Tarihte İmzalanan Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliği için, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması şarttır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte veya daha öncesinde alınan taahhütler hukuken geçersiz kabul edilir.
3. Tahliye Taahhüdüne Rağmen Kiracı Evi Boşaltmazsa Ne Yapılmalıdır?
Kiracı taahhüt edilen tarihte evi boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde iki yoldan birini izleyebilir: Ya icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
4. Tahliye Taahhüdünde Yer Alan Tarih, Kiraya Veren Tarafından Sonradan Doldurulabilir mi?
Evet, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tahliye tarihinin bizzat kiracı tarafından yazılması zorunlu değildir. Eğer kiracı, tahliye tarihinin sonradan doldurulması konusunda kiraya verene yetki verdiğini ispat edebilirse veya böyle bir örtülü irade bulunursa, sonradan doldurulan tarih taahhüdü geçersiz kılmaz.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kira hukukundaki en teknik konulardan biridir ve usulüne uygun olmayan işlemler ciddi zaman ve hak kaybına neden olabilir. Yazımızda belirttiğimiz kriterlere uygun şekilde düzenlenmemiş belgelerin hukuki geçerliliği mahkemelerce tartışmalı olabilir. Kira hukuku ve tahliye süreçleri hakkında daha fazla bilgi almak, haklarınızı korumak veya bir tahliye süreci başlatmak istiyorsanız, hukuk büromuzun uzman ekibi ile iletişime geçerek profesyonel destek alabilirsiniz.