Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada ''kat karşılığı inşaat sözleşmesi'' olarak da bilinen ve arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan en önemli eser sözleşmelerinden biridir. Bu sözleşme kapsamında arsa sahibi, arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise kararlaştırılan projeye uygun şekilde inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.
Gayrimenkul hukukunun en karmaşık ve yüksek riskli süreçlerinden biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğru kurgulanmadığı takdirde taraflar için telafisi imkansız zararlara yol açabilmektedir.
Arsa sahibinin mülkiyet hakkını, müteahhidin ise ticari beklentilerini yöneten bu hukuki süreçte; teslim süreleri, iskan yükümlülüğü ve cezai şartlar gibi temel unsurların noter huzurunda, kusursuz bir şekilde düzenlenmesi hayati önem taşır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Şartı Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu ve özel yasalarda müstakil bir sözleşme tipi olarak tanımlanmadığı için hukuk literatüründe ''isimsiz sözleşmeler'' kategorisinde yer almaktadır.
Bu sözleşmelerin temelinde iki ana unsur bulunmaktadır: Yüklenicinin inşaatı yapıp teslim etme borcu (eser sözleşmesi unsuru) ve arsa sahibinin belirli arsa paylarını devretme borcu (taşınmaz satış vaadi unsuru). Bu yapısı itibarıyla, iki farklı sözleşme tipine ait edimlerin mübadele ilişkisine girdiği ''çifte tipli karma sözleşme'' olduğu kabul edilmektedir.
Karma sözleşmelerde, unsurları oluşturan sözleşme tiplerinden herhangi biri katı bir şekil şartına tabi ise karma sözleşmenin geçerliliği de bu şekle bağlanır. Eser sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi olmasa da taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına tabidir. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de mülkiyet devri taahhüdü bulunduğu için, sözleşmenin geçerli olabilmesi adına resmi şekil şartı kıyasen uygulanır. Dolayısıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için mutlaka noter huzurunda ''düzenleme şeklinde'' yapılması gerekir.
Neden Noter Huzurunda Düzenleme Şart?
Uygulamada en sık karşılaştığımız sorun, sözleşmelerin noter yerine adi yazılı yapılması ve müteahhit projeyi tamamlayamadığında arsa sahiplerinin ciddi hak kayıpları yaşamasıdır.
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; taşınmaz satış vaadi unsuru içeren bu sözleşmelerin geçerli olması, noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılmasına bağlıdır. Adi yazılı şekilde veya harici sözleşmelerle yapılan işlemler hukuken geçersizdir. Bu durum, projenin herhangi bir aşamasında yaşanacak uyuşmazlıkta, hak sahibi olduğunuzu kanıtlamanızı imkansız hale getirerek elinizi tamamen zayıflatır.
Her Şekil Eksikliği Sözleşmenin de Geçersizliği Anlamına Gelir mi?
Her ne kadar şekil eksikliği sözleşmenin geçersizliğine yol açsa da bazı durumlarda şekle ilişkin eksikliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmıyor veya hakkın kötüye kullanılması niteliğindeyse artık sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemeyecektir. Nitekim Yargıtay da kural olarak şekil eksikliğinin yaptırımı olarak kesin hükümsüzlük görüşünü benimsese de bazı kararlarında bu görüşü yumuşatan çözümlere başvurulduğu görülmektedir.
Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin en temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan projeyi zamanında, eksiksiz ve teknik şartlara uygun şekilde tamamlayarak teslim etmektir. Müteahhit,yalnızca inşaatı bitirmekle değil, aynı zamanda eserin sözleşmeye ve yürürlükteki mevzuata uygun olmasını sağlamakla da sorumludur.
Müteahhidin Başlıca Yükümlülükleri
Müteahhit, sadece inşaatı tamamlayan bir yüklenici değil, aynı zamanda arsa sahibinin menfaatlerini korumakla yükümlü bir "basiretli tüccar" kimliğiyle hareket etmelidir. Hukuki sorumlulukları şu başlıklarla sınırlandırılmalıdır:
-
Teknik ve İdari Uygunluk: Projenin, onaylı mimari projesine, imar mevzuatına ve teknik şartnameye birebir uygun inşa edilmesi.
-
İşin Bizzat Yapılması: Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, işin müteahhidin kendi organizasyonu ve denetimi altında yürütülmesi.
-
İskan ve Teslim: İnşaatın fiziksel olarak bitirilmesi teslim için yeterli değildir; yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınarak anahtar teslimi yapılması, müteahhidin temel borcudur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin en önemli yükümlülüğü, projeyi sözleşmede belirlenen süre ve şartlara uygun şekilde tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir. Müteahhit bu yükümlülüğünü yerine getirmezse temerrüde düşer ve hukuki sorumluluğu doğar.
Müteahhidin Temerrüdü Nedir?
İnşaatın taahhüt edilen sürede bitirilmemesi veya eksik bırakılması, hukuki dilde "müteahhit temerrüdü" olarak adlandırılır. Bu durumda arsa sahibinin pasif kalması, hak düşürücü sürelere veya zararın büyümesine yol açabilir.
Müteahhit Teslimi Geciktirirse Ne Olur?
Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi şu haklarını kullanabilir:
-
İnşaatın tamamlanmasını ve teslim edilmesini talep etmek.
-
Gecikme nedeniyle oluşan zararların tazminini istemek.
-
Sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart talep etmek.
-
Şartların oluşması halinde sözleşmeyi feshetmek veya sözleşmeden dönmek.
-
Kanuni koşulların gerçekleşmesi durumunda inşaatın kalan kısmını başka bir yükleniciye tamamlatmak.
Müteahhidin temerrüde düşmesi durumunda izlenecek hukuki yol haritası:
1. İhtarname ile Süre Tanıma: Sözleşmedeki teslim tarihinin geçmesiyle birlikte, noter kanalıyla uygun bir süre verilerek ihtarda bulunulması.
2. Sözleşmenin Feshi veya Tazminat: Belirlenen ek süreye rağmen ifa gerçekleşmezse, sözleşmeden dönme (fesih) veya uğranılan zararlar için tazminat talebinde bulunulması.
3. Cezai Şartlar: Sözleşmeye eklenmiş olan cayma tazminatı veya gecikme tazminatı gibi cezai şartların tahsili.
Müteahhide İhtar Çekmek Zorunlu mudur?
Arsa sahibinin yüklenicinin temerrüdü halinde, temerrüdün tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelereilişkin sonuçlarından faydalanabilmesi için öncelikle ek süre vermesi ya da bu sürenin verilmesini hakimden istemesi gereklidir.
Ek süre verilmesinin önemi, arsa sahibinin bu süre sonunda borcun ifa edilmemesi sebebi ile sözleşmeyi feshetme ya da tazminat isteme haklarını kullanabilme imkanına kavuşmasıdır. Ek süre verilmemişse sadece aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edilebilecektir.
Kanunda verilecek sürenin uygun olması aranmıştır. Bu kapsamda borcun niteliği, yüklenicinin ifasının güçlük derecesi, arsa sahibinin ihtiyacının aciliyeti gibi hususlar sürenin tayininde göz önünde tutulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mıdır?
Evet. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi unsuru içerdiği için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı olarak düzenlenen sözleşmeler kural olarak hukuken geçersiz kabul edilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aynı Şey midir?
Evet. Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ve “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ifadeleri aynı sözleşme türünü ifade etmek için kullanılmaktadır. Bu sözleşmede arsa sahibi, belirli arsa paylarını devretmeyi; yüklenici ise projeyi tamamlayarak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.
Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Ne Olur?
Müteahhidin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması halinde temerrüt hükümleri uygulanabilir. Arsa sahibi, şartların oluşması hâlinde gecikme tazminatı talep edebilir, sözleşmenin ifasını isteyebilir veya sözleşmeyi feshederek uğradığı zararın tazminini talep edebilir.
Arsa Sahibi Sözleşmeyi Tek Taraflı Feshedebilir mi?
Hayır. Arsa sahibi her durumda tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedemez. Fesih için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen şartların gerçekleşmesi ve somut olayın özelliklerinin değerlendirilmesi gerekir.
İskan Ruhsatını Almak Kimin Sorumluluğundadır?
Kural olarak, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatı) alınması müteahhidin yükümlülüğü olarak kabul edilir. Ancak taraflar sözleşmeyle bu yükümlülüğü farklı şekilde düzenleyebilir.
Müteahhit Eksik veya Ayıplı Teslim Yaparsa Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
Arsa sahibi, ayıbın niteliğine göre ayıpların giderilmesini talep edebilir, bedelde indirim isteyebilir, tazminat talebinde bulunabilir veya kanuni şartların oluşması hâlinde sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
SONUÇ
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması veya teslimi geciktirmesi, arsa sahibine önemli hukuki haklar tanır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi, cezai şartlar, iskan yükümlülüğü ve temerrüt hükümlerinin açık şekilde düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.Sonuç olarak, müteahhidin projeyi zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibi; ifa talebi, gecikme tazminatı, cezai şart ve sözleşmenin feshi gibi önemli hukuki haklara sahiptir. Hak kaybı yaşamamak için sürecin uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi önemlidir.
Profesyonel Destek Neden Önemli?
Kat karşılığı inşaat projelerinde kaybedilen sadece zaman değil, arsanızın gelecekteki değeridir. Sözleşmenin feshi, müteahhit değişikliği veya tapu devri süreçleri, teknik ve hukuki detayları içinde barındıran süreçlerdir.
Turhan Hukuk Bürosu olarak; inşaat hukuku alanındaki tecrübemizle, sözleşme hazırlık aşamasından uyuşmazlık çözüm sürecine kadar müvekkillerimizin mülkiyet haklarını korumak için stratejik danışmanlık veriyoruz. Hukuki bir uyuşmazlık yaşamadan önce sözleşmenizi inceletmek veya mevcut bir temerrüt durumunda haklarınızı öğrenmek için bizimle iletişime geçin.
YARGITAY KARARLARI
''Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213 (6098 sayılı TBK'nın 237), Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ''düzenleme'' biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şeklen geçersiz sözleşmelerin de inşaatın reddedilemeyecek seviyede ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle geçerli hale gelmesi mümkündür. Gerçekten, tarafların inşaatın yapılması veya tapuda pay devri yapılması suretiyle edimlerini yerine getirmesi halinde 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E.-1988/2 K. sayılı YİBK gereğince, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarına aykırı olacağı hükme bağlanmıştır.Hemen belirtmek gerekir ki, imzanın davalı yükleniciye ait olmaması sözleşmeyi tek başına geçersiz kılmayacağı gibi yüklenicinin sözleşmeyi zımnen benimseyip benimsemediği, bu konuda sözleşme gereği inşaat faaliyetini yerine getirip getirmediği de önemlidir.''
(Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/4685 Esas ve 2018/2221 sayılı karar sayılı ilamı)
”Arsa sahiplerinin tapuyu devretmemesi halinde, devredilmeyen bağımsız bölüm değeri işin bütününe göre yüklenicinin tahammül gücünü aşmışsa, yükleniciden işe devam etmesi istenemez (BK. md. 81). Böyle bir durumda yüklenicinin iki türlü seçeneği bulunmaktadır. Yüklenici ya arsa sahibinin zararına neden olmayacak makul bir süre işi durdurabilir ve arsa sahiplerinin edimini yerine getirmesini bekleyip, işe devam eder ya da BK’nın 106. maddesinden yararlanarak sözleşmenin feshi hakkını kullanabilir.”
(Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/5352 Esas ve 2016/382 Karar sayılı ilamı)